Taloyhtiön katto- ja julkisivuremontti: kuka päättää, kuka maksaa ja mitä osakas voi tehdä

Rivi- ja kerrostaloissa katto ja julkisivu kuuluvat asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiö päättää remontista, tilaa sen ja kattaa kulut yhtiövastikkeella tai yhtiölainalla, joka näkyy osakkaille rahoitusvastikkeena. Osakas ei saa kotitalousvähennystä taloyhtiön remontista. Osakkaan tärkeimmät vaikutuskeinot ovat yhtiökokous, hallituksen viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys ja asiakirjojen seuraaminen – ja oman talouden varautuminen ajoissa. Rivitaloissa yhtiöjärjestys voi kuitenkin jakaa vastuuta toisin, joten oman yhtiön yhtiöjärjestys on luettava ensin.

Kunnossapitovastuu laissa

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa muun muassa rakenteet ja eristeet sekä perusjärjestelmät. Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös osakkaan hallinnassa olevan parvekkeen kohdalla. Käytännössä:

Rivitaloyhtiöissä on yleistä, että yhtiöjärjestys siirtää osan kunnossapitovastuusta osakkaille. Joissain rivitaloissa, jotka eivät ole asunto-osakeyhtiöitä vaan esimerkiksi yhteisomistuksessa hallinnanjakosopimuksella, omistajat sopivat vastuista keskenään.

Miten remontti etenee taloyhtiössä

1. Kuntoarvio tai kuntotutkimus selvittää katon ja julkisivun kunnon.
2. Hallituksen kunnossapitotarveselvitys: varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti huoneistojen käyttöön, vastikkeeseen tai muihin kustannuksiin.
3. Hankesuunnittelu: vaihtoehdot, kustannusarvio, aikataulu ja rahoitus. Osakkaille kannattaa varata mahdollisuus esittää toiveita.
4. Yhtiökokouksen päätös: kunnossapitoa koskevat päätökset tehdään yhtiökokouksessa. Tavanomainen kunnossapito ratkeaa yleensä enemmistöpäätöksellä. Uudistuksista, jotka nostavat tasoa yli tavanomaisen, laissa on erityisiä ehtoja ja enemmistövaatimuksia.
5. Urakkakilpailu ja sopimus: taloyhtiö ei ole kuluttaja, joten sopimuksessa käytetään yleensä rakennusalan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998), ja valvojan palkkaaminen on tavallista.
6. Toteutus ja valvonta: isännöitsijä ja hallitus tiedottavat osakkaille.
7. Vastaanotto ja takuuaika: takuutarkastus ennen takuuajan päättymistä.

Hallitus ja isännöitsijä valmistelevat, mutta isoista remonteista päättää yhtiökokous. Jos olet eri mieltä, osallistu kokoukseen ja esitä kantasi pöytäkirjaan.

Mitä remontti maksaa osakkaalle – laskuesimerkki

Havainnollistava esimerkki: kerrostaloyhtiö uusii katon ja korjaa julkisivun. Hankkeen kustannusarvio suunnitteluineen ja valvontoineen on 1 200 000 €, ja yhtiössä on yhteensä 2 400 m² huoneistoalaa. Vastike määräytyy yhtiöjärjestyksen mukaan huoneistoalan perusteella.

• Kustannus neliötä kohden: 1 200 000 / 2 400 = 500 €/m².
• 60 m²:n kaksio: 60 × 500 = 30 000 € lainaosuutta.
• Jos yhtiölaina on 20 vuotta 4 %:n korolla, rahoitusvastike on noin 182 € kuukaudessa tälle kaksiolle (tasaerä, havainnollistava). Korot ja lainan hoitokulut voivat poiketa laskelmasta.

Osakas voi yleensä valita, maksaako lainaosuutensa kerralla vai rahoitusvastikkeena, jos yhtiö tarjoaa tämän mahdollisuuden. Kertasuoritus säästää korkokuluja, mutta vaatii omaa pääomaa tai osakkaan omaa lainaa. Kokeile remonttilainan laskurilla, mitä oma osuutesi maksaisi eri korolla ja laina-ajalla.

Avustukset taloyhtiöille

Valtion avustuksia taloyhtiöiden korjauksiin myöntää Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus Varke. Uusi määräaikainen asuinrakennusten energia-avustus 2026–2027 on ollut haettavana Varkesta 28.9.2026 alkaen. Varken mukaan avustusta on yhteensä 110 miljoonaa euroa (vuodelle 2026 varattu 25 milj. €), se on enintään 50 % hyväksytyistä kustannuksista ja enintään 4 000 € asuntoa kohden, ja ehtona on, että korjaukset parantavat rakennuksen E-lukua merkittävästi – E-luvut ennen ja jälkeen korjausten lasketaan energiatodistuksen laatijalla. Hakemukset käsitellään saapumisjärjestyksessä, ja korjaukset saa aloittaa, kun hakemus on lähetetty; 1.6.2026 jälkeen aloitetuille korjauksille avustusta voi hakea jälkikäteen 31.12.2026 asti. Pelkkä katteen uusiminen ei välttämättä täytä ehtoja, mutta esimerkiksi lisäeristys voi täyttää – tarkista ehdot ja hakuohje Varken sivuilta. Avustus on yhtiön haettava, eikä se ole yksittäisen osakkaan haettavissa.

Osakkaan muistilista

• Lue yhtiöjärjestys: miten vastuut ja vastikkeet jaetaan.
• Lue tilinpäätös ja kunnossapitotarveselvitys joka vuosi – ne kertovat tulevista remonteista.
• Osallistu yhtiökokoukseen ja kysy vaihtoehdoista, kustannusarvion perusteista ja rahoituksesta.
• Kysy isännöitsijältä lainaosuuslaskelma ja mahdollisuus maksaa osuus kerralla.
• Ilmoita omista muutostöistä, jos ne liittyvät julkisivuun tai parvekkeeseen; muutostyöt edellyttävät ilmoitusta yhtiölle.
• Asuntoa myydessä tai ostaessa tarkista isännöitsijäntodistuksesta tulevat remontit ja lainaosuudet. Kiinteistönvälityksen ja asuntokaupan kysymyksistä on omat palvelunsa.

Asbestikartoituksesta taloyhtiössä kerrotaan oppaassa asbestikartoitus ennen katto- ja julkisivuremonttia, ja yleiset hintatekijät ovat oppaassa julkisivuremontin hinta. Laskelmien kokonaisuus on pilarioppaassa kattoremontin kustannuslaskelma esimerkein.

Rivitalo-osakkaan erityiskysymykset

Rivitaloyhtiöissä katto- ja julkisivuremontti herättää usein kysymyksiä, joita kerrostalossa ei synny:

• Osakkaan oma kattoikkuna tai terassikatos. Jos osakas on aikanaan rakentanut lisäosia muutostyönä, yhtiöjärjestys ja muutostyöpäätös ratkaisevat, kuuluuko niiden uusiminen yhtiölle vai osakkaalle.
• Talokohtaiset erot. Jos yhtiössä on useita rakennuksia eri kunnossa, remontti voidaan vaiheistaa. Kustannukset jaetaan silti yleensä yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan kaikille, ellei yhtiöjärjestyksessä ole erillisiä talokohtaisia määräyksiä.
• Osakkaan oma tilaus. Jos yhtiöjärjestys siirtää esimerkiksi ulkovuoraukseen tai terassiin liittyvää vastuuta osakkaalle, osakas tilaa työn itse. Silloin kuluttajan oikeudet ja kotitalousvähennyksen mahdollisuus kannattaa selvittää erikseen.

Kun yhtiö kilpailuttaa urakan, osakkaana voit pyytää nähtäväksi tarjousvertailun ja urakkasopimuksen keskeiset ehdot. Tarjousten vertailun periaatteet ovat samat kuin omakotitalossa – katso kattoremontin tarjousten vertailu. Sopimusehdoista kerrotaan oppaassa urakkasopimus ja kuluttajan sopimusehdot, ja oman lainaosuuden rahoitusvaihtoehdot ovat oppaassa kattoremontin rahoitus ja taloyhtiölaina.

Usein kysyttyä

Voiko osakas estää kattoremontin?

Kunnossapitoa koskevat päätökset tehdään yhtiökokouksessa, eikä yksittäinen osakas voi estää tarpeellista kunnossapitoa. Jos päätös on mielestäsi lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, kysy neuvoa lakimieheltä; päätöksen moittimiselle on laissa määräaika.

Saako osakas kotitalousvähennyksen taloyhtiön remontista?

Ei. Taloyhtiön teettämästä remontista ei saa kotitalousvähennystä, vaikka maksaisit lainaosuuden kerralla.

Kuka maksaa rivitalon katon, jos yhtiöjärjestys on epäselvä?

Silloin sovelletaan lain pääsääntöä: rakenteet, kuten katto, kuuluvat yhtiölle. Epäselvissä tilanteissa kysy isännöitsijältä tai neuvoa Kiinteistöliitosta, jos yhtiö on jäsen.

Korvaako taloyhtiön kiinteistövakuutus myrskyvahingon?

Äkilliset myrskyvahingot korvataan yleensä yhtiön kiinteistövakuutuksesta ehtojen mukaan. Lue kotivakuutus: myrskyvahinko vai kuluminen.

Lähteet ja lisätietoa

• Finlex – asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, erityisesti 4 ja 6 luku
• Varke – Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus – avustukset taloyhtiöille
• Isännöintiliitto – taloyhtiön korjaushankkeen vaiheet
• Kiinteistöliitto – taloyhtiöiden neuvonta